其余行政区均有自住房项目供给
2020-06-21 07:55
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今年11月,北京市住建委首创的自住型商品房这一住宅类型,将面市整两年的时间。据机构统计,在这两年时间里,北京共推出54个自住房项目,可供应5.4万套自住房,其中3.3万套房源在今年开售。由于数量众多,自住房的入市给北京住宅市场带来颠覆性的冲击,刚需项目首当其冲遭遇重挫,北京住宅均价被拉低近一成。

从2014年一年的实际成交情况看,除了宋家庄等核心城区的自住房首轮即能被中签的优先家庭抢购一空外,其他自住房都出现了一定比例的弃购,多轮选房后最终都会向非优先家庭开放。

郭毅分析,刚需商品住宅成交量受自住房影响重挫之后,不可避免地抑制了价格的上涨,部分区域在2014年刚需盘甚至出现降价现象,比如房山,在售项目价格水平从2.5万元/平方米一度回落至1.8万-2万元/平方米,今年年中才开始出现缓慢回升的迹象。

亚豪机构统计数据显示,2014年,自住房对整体市场价格的下拉幅度为7%,2015年则上升到了9%。对于刚需盘相对集中的区域,在推出自住房之后,刚需商品房的成交量都出现明显下滑,基本上相当于此前的50%,通州、顺义纯商住宅销量甚至一度衰减至此前的三分之一。

“为了避免自住房的直接冲击,我们不得不改变了产品的定位,从原来面向刚需升级成为改善类产品,户型面积也从原来的不足90平米变成现在的100平米以上”,通州区某在售住宅项目营销负责人告诉记者,通过调整,形成了与自住房差异化的定位,以此来吸引不同的客群。

而对于部分自住房在所有申购家庭选购后仍有大量剩余房源的,则开始转成普通住宅入市。近日,北京还首次出现政府收购自住房用作安置房的情况。位于朝阳区来广营地区的东洲家园自住房项目,在自住房申购家庭进行了两次选房后,仍然有818套剩余房源,东城区打算购买这些剩余房源,作为中心城区棚户区改造的对接安置房。

据亚豪机构统计,目前北京推出自住房项目最多的三个行政区是朝阳区、大兴区和顺义区,分别推出了10个、9个和8个自住房项目。从供应套数前三甲的行政区来看,则分别是朝阳区、通州区和门头沟区。这些区域在售商品房现象均呈现中高端化趋势,极为缺少中低价位的刚需项目,因此自住房成为这些区域内刚需客群的首选。

2013年10月23日,北京市公布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,明确将加快自住型商品住房建设,两年内将推出7万套自住型商品房,套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。

2015年迎来自住房入市高峰,套数比2014年增加50%。目前,除东西两城,以及位置偏远的怀柔、密云、延庆,其余行政区均有自住房项目供给。从已入市和待入市项目来看,最高售价已达到每平方米2.9万元,最低售价仅为每平方米1.05万元。

自住房拉低房价的意义一方面在于对均价水平的拉低,另一方面则因锁定客群的特点,影响到了刚需盘的销量及价格。

2013年11月12日,首批7个2013年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆正式对外开放。首批7个项目分布在四个区县,套型面积均为90平方米以下,可提供自住型商品房16000余套。

然而,随着普通商品房定价趋近自住房,自住房的狂欢也开始“退烧”,虽然申购人数依然庞大,但弃购比例也居高不下。

除了适当调整户型面积和供应区域之外,上述业内人士表示,还要对自住房供应体系进行一些优化,包括如何优选开发商,如何保证产品设计以及建造品质等方面。

亚豪机构市场总监郭毅分析,自住房制度的设计初衷,就是为了缓解商品房价格涨速过快,刚需购房者一房难求的局面,而从实际市场效果来看,也确实达到了目的。由于部分自住房体量较大,分批供应的原因,两年时间里,实际取得预售许可、推向市场销售的自住房一共4.2万套,与同期10.9万套纯商住宅(不含自住房及保障房)相比,自住房供量相当于纯商住宅的38.4%,切实起到了补充中低价位房源量不足的作用。

业内人士表示,一般来说,被弃购的自住房多是在地段和面积上有短板,比如位于平谷、大兴采育等远郊区县,或者户型面积超过100平方米的大户型。

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